Por Judas Tadeu G. Mendes Junior

Com a determinação do Decreto nº 4.230/2020 do Estado do Paraná pelo fechamento dos shopping centers, galerias, academias e centros de ginásticas, publicado no dia 20/03/2020, surgiu para os proprietários desses estabelecimentos uma dúvida: como fica o pagamento do aluguel durante esse período? É devido ou não? E o condomínio e demais encargos decorrentes da locação (fundo de promoção e propaganda, entre outros)?

Inicialmente, é preciso dizer que este momento pelo qual a humanidade de um modo geral vem atravessando é totalmente atípico, exigindo, portanto, uma análise muito criteriosa e até mesmo desafiadora sob o ponto de vista jurídico.

Ainda não é possível determinar por quanto tempo essa situação perdurará, e nem ao certo quais serão os seus impactos econômicos.

Porém, é certo que o fechamento dos shoppings centers e de outros estabelecimentos comerciais determinados pelos Governos Estaduais é algo que está posto, e sobre o qual o particular não pode interferir, cabendo-lhe tão somente obedecer à determinação legal de suspensão temporária da atividade.

Embora a regra geral dos contratos estabeleça que as obrigações devam ser cumpridas, a situação causada pelo novo coronavírus é conhecida no mundo jurídico como sendo um caso fortuito ou de força maior, nos quais, fatores imprevisíveis e inevitáveis, provenientes de um ato humano (guerra, greve, etc.) ou da natureza (terremoto, raio, etc.), impedem o cumprimento da obrigação.

Tais hipóteses encontram-se previstas no artigo 393 do Código Civil, que a seguir reproduzimos:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Ainda, o artigo 317 do Código Civil traz a possibilidade de se requerer ao judiciário o reequilíbrio de uma obrigação, quando esta, por motivos imprevisíveis, tornar-se desproporcional para uma das partes:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Pois bem, diante dessas hipóteses, seria então possível aos lojistas em shoppings centers solicitar a suspensão do pagamento do valor dos aluguéis, condomínios e demais encargos locatícios (fundo de promoção e propaganda, dentre outros)?

Considerando-se todo esse contexto atual, entendemos que haverá, sim, a possibilidade de os lojistas em shopping centers, e em outros imóveis cujas atividades tenham sido afetadas com a determinação de fechamento pelas autoridades públicas, questionarem judicialmente o pagamento do aluguel, e dos outros encargos decorrentes da locação.

Porém, é necessário destacar que cada situação deverá ser analisada de acordo com o caso concreto, pois poderão existir fatores que não justifiquem a suspensão ou a redução do valor da locação e de seus encargos, dependendo da demonstração do quanto a atividade econômica foi afetada.

Por exemplo, imagine-se o caso de um restaurante em shopping center que continue a comercializar os seus produtos por meio de delivery, nesse caso a sua atividade não fora integralmente interrompida, de modo que ao invés da suspensão do contrato, poderá ser aplicada apenas uma redução proporcional à queda de seu faturamento.

Inclusive, o judiciário já tem sido provocado para se manifestar sobre questões dessa natureza, como ocorreu em duas ações movidas por lojistas de shopping centers em São Paulo e Brasília.

Em ambos os casos os autores pretendiam a suspensão do pagamento dos aluguéis, condomínios, e do fundo de promoção e propaganda, durante o período em que perdurasse a suspensão de suas atividades por conta da pandemia ocasionada pela COVID19.

Em caráter liminar, tanto o juiz de São Paulo quanto o de Brasília decidaram pela possibilidade de suspensão da cobrança do valor da locação e do fundo de promoção e de propaganda, mantendo-se, porém, a obrigação de pagamento do condomínio, por entenderem se tratar de valor necessário à manutenção do empreendimento (decisões anexas).

No entanto, tratam-se de apenas dois casos dentre muitos que deverão ainda desaguar no Poder Judiciário envolvendo os efeitos causados pelo novo coronavírus, sendo ainda incerto determinar qual será a posição que se consolidará.

Assim, apesar de vislumbrarmos a possibilidade de questionamento judicial por parte dos locatários de shopping centers envolvendo a suspensão ou a redução dos valores devidos a título de aluguel e seus encargos, entendemos aconselhável que as partes, locatário e locador, busquem previamente dialogar a respeito de uma redução no valor da locação, pautando-se no bom senso, e levando em consideração os efeitos causados pelo coronavírus sobre a relação locatícia, podendo optar pela suspensão da locação, sua redução, ou mesmo pela postergação dos vencimentos para uma data fatura.

Judas Tadeu Grassi Mendes Junior, sócio da Marcio Pinheiro Sociedade de Advogados – MPSA, inscrito na OAB/PR nº 51.668, com LL.M. pelo IBMEC/RJ e MBA em Gestão Empresarial.