Por Marcio A. Pinheiro
Com o intuito de conter a disseminação do novo coronavírus, as autoridades governamentais, assim como os demais gestores que atuam no âmbito privado, tiveram que implementar uma série de medidas restritivas, como o fechamento do comércio, academias e shopping centers, a suspensão das aulas, o uso obrigatório de máscaras, a restrição de acesso às áreas comuns de condomínios, entre outros.
Assim, diante do atual cenário repleto de incertezas e insegurança, foi elaborado o projeto de Lei nº 1179/20[1], de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSDB-MG), que visa instituir regras transitórias para as relações jurídicas privadas durante a pandemia do Covid-19, regulando temas como revisão de contratos, locação de imóveis urbanos, Direito de Família, relações de consumo e condomínios edilícios.
Caso o projeto já aprovado pelo Senado, seja também aprovado pela Câmara dos Deputados e sancionado pelo Presidente da República, serão conferidos poderes excepcionais aos síndicos de condomínios durante a pandemia.[2]
Assim, com vistas a dar cumprimento às medidas sanitárias de contenção da pandemia de Covid-19, além das atribuições que já lhe são conferidas, previstas no artigo 1.348, do Código Civil[3], e de outras estipuladas nas Convenções e Regimentos Internos do condomínio, competirá a esses gestores, em caráter emergencial:
Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.
Em suma, o projeto prevê que os síndicos de condomínios, poderão restringir a utilização de áreas comuns, como salão de festas, churrasqueira, academia, piscina, playground, etc., desde que, evidentemente, respeitem o acesso à propriedade exclusiva do condômino.
No mesmo sentido, com o intuito de evitar aglomerações e reduzir o trânsito de pessoas, os síndicos poderão restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, assim como a entrada de visitantes e prestadores de serviços, tais como entregadores, e o uso de vaga por terceiros, inclusive na área exclusiva dos condôminos, não se aplicando tal restrição ao condômino ou possuidor direto da unidade.
As restrições e proibições não serão aplicadas para casos de atendimento médico, ou de obras estruturais e realização de benfeitorias necessárias.
O projeto de lei traz também a possibilidade de realização das assembleias condominiais por meio virtual, inclusive para os fins de deliberação das matérias obrigatórias (aprovação de orçamento das despesas, contribuições dos condôminos e prestação de contas), que deverão ocorrer anualmente, equiparando-se a manifestação de vontade de cada condômino à sua assinatura presencial.
Finalmente, é importante registrar que o projeto, caso aprovado, mantém inalterada a obrigação de prestação de contas pelo síndico de seus atos de administração, sob pena de sua destituição.
Marcio A. Pinheiro, advogado inscrito na OAB/PR sob o nº 30.303, sócio fundador do escritório Marcio Pinheiro Sociedade de Advogados.
[1] Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/...
[2] A versão aprovada foi o substitutivo apresentado pela relatora, Senadora Simone Tebet, disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/doc...
[3] Disponível em: htttps://www.planalto.gov.br/ccivil_03/...